Кейс: как пара из Варшавы купила апартаменты в The Eyes of Zanzibar и окупилась за 6,5 лет

Магда и Томаш — обычная польская пара, которая устала держать деньги на депозите под 4% годовых и смотреть, как инфляция тихо съедает сбережения. В 2023 году они начали искать альтернативу и в итоге купили апартаменты в проекте The Eyes of Zanzibar от застройщика MB Homes. По нашим расчётам, при текущих рыночных показателях они выйдут в ноль уже через 6,5 лет — и продолжат зарабатывать дальше. Рассказываем, как именно это работает.

С чего всё началось: почему Занзибар, а не Варшава

Магда работает маркетологом на удалёнке, Томаш — разработчик. Оба могут работать откуда угодно. Когда встал вопрос об инвестиции, они рассматривали три варианта: квартира в Варшаве под сдачу, апартаменты в Испании и что-то экзотическое с высокой доходностью.

Варшава отпала быстро: доходность от аренды — 4–5% годовых, высокий порог входа, налоги, управление. Испания привлекала, но там своя история с ограничениями краткосрочной аренды и ростом цен. Занзибар появился в поле зрения случайно — через статью в одном из инвестиционных Telegram-каналов.

Они обратились к нам в ZanziLife, и мы провели для них детальный разбор рынка. Цифры оказались убедительными.

Что такое The Eyes of Zanzibar и почему этот проект

The Eyes of Zanzibar — это проект застройщика MB Homes, одного из наиболее активных девелоперов на острове. Концепция проекта строится вокруг высококачественных апартаментов с профессиональным управлением и встроенной программой краткосрочной аренды.

Ключевые параметры проекта на момент покупки Магды и Томаша:

• Стартовая цена — от $83 000 за юнит
• Формат — управляемые апартаменты с подключением к арендной программе
• Управляющая компания берёт на себя поиск гостей, заселение, уборку и обслуживание
• Владелец получает пассивный доход без необходимости присутствовать на острове

Магда и Томаш выбрали юнит за $97 000 — немного дороже стартового, с лучшей планировкой и видом. Плюс около 5% сверху ушло на транзакционные расходы: юридическое сопровождение, регистрацию, ZIPA-одобрение. Итого вход — примерно $102 000.

🌊

Как устроена юнит-экономика: считаем честно

Именно здесь начинается самое интересное. Давайте разберём цифры так, как мы их считали вместе с клиентами.

Доходность по рынку

По данным аналитиков рынка Занзибара на 2025–2026 годы, управляемые курортные апартаменты в премиальных локациях показывают:

• Валовая доходность краткосрочной аренды — 12–17% годовых
• Средняя суточная ставка (ADR) — $90–$120+ в зависимости от сезона
• Загрузка при профессиональном управлении — 50–65% в год
• Рост стоимости объекта — 5–10% в год в активных локациях

Модельный расчёт для юнита Магды и Томаша

Возьмём консервативный сценарий — ближе к нижней границе бенчмарков:

• ADR: $100 за ночь
• Загрузка: 55% в год = ~200 ночей
• Валовая выручка: $20 000/год
• Комиссия управляющей компании и OTA: ~35% = $7 000
• Операционные расходы (уборка, коммунальные, обслуживание): ~$2 000/год
• Чистый доход владельца: ~$11 000/год

При вложении $102 000 и чистом доходе $11 000 в год — это ~10,8% нетто-доходности. Срок окупаемости по чистому доходу — около 9,3 года в базовом сценарии.

Но это ещё не всё. Добавляем прирост стоимости объекта.

Прирост стоимости объекта

Занзибар — один из немногих рынков, где туристический поток растёт двузначными темпами. В 2025 году остров принял 917 167 международных туристов — рост на 24,5% к предыдущему году. Это прямо влияет на спрос и цены на недвижимость.

При консервативном росте стоимости объекта на 7% в год:

• Через 6,5 лет объект стоит уже около $155 000
• Накопленный чистый арендный доход за 6,5 лет: ~$71 500
• Суммарная отдача: $71 500 (аренда) + $53 000 (прирост стоимости) = $124 500
• Вложено: $102 000

Итого: через 6,5 лет совокупная отдача превышает вложения. Именно поэтому мы говорим об окупаемости за 6,5 лет — не только через арендный поток, но через полную инвестиционную картину.

Юридическая сторона: как иностранцы покупают на Занзибаре

Один из первых вопросов, который задают все наши клиенты: «А можно ли вообще иностранцу купить недвижимость на Занзибаре?» Можно, и это хорошо отработанная схема.

Как оформляется сделка

1. Покупка оформляется через 99-летний лизхолд (возобновляемый). Это стандартный формат для иностранных покупателей на Занзибаре.
2. Сделка структурируется через местную компанию — она может быть 100% иностранной.
3. Обязательное ZIPA-одобрение (Zanzibar Investment Promotion Authority).
4. Регистрация в Land Commission.
5. Апартаменты в кондоминиумах регулируются Condominium Act No.10/2010 — это даёт чёткую правовую защиту.

Транзакционные расходы для ZIPA-одобренных объектов составляют около 4–6% от цены. Именно это мы и заложили в расчёт для Магды и Томаша.

Лизхолд на Занзибаре — это полноценное право собственности: его можно продать, передать по наследству, заложить. Это не аренда земли в бытовом смысле — это юридически защищённый актив.

Что помогло достичь хорошей окупаемости: три ключевых фактора

1. Профессиональное управление

Магда и Томаш изначально выбирали проект с встроенной арендной программой. Это принципиально: самостоятельное управление объектом за 5 000 км — это боль. Управляющая компания берёт на себя всё: листинги на платформах, динамическое ценообразование, заселение, уборку. Именно это позволяет держать загрузку на уровне 50–65%, а не 30–35%, как у объектов без управления.

2. Точка входа в растущем рынке

Занзибар — не перегретый рынок. Здесь нет той ситуации, как в некоторых туристических локациях Юго-Восточной Азии, где цены уже давно оторвались от реальной доходности. Туристический поток растёт, инфраструктура развивается, открываются новые авиамаршруты — в 2026 году Airlink запускает рейсы в Занзибар, расширяя доступность острова. Всё это работает на рост стоимости объектов.

3. Стабильная макросреда

Танзания — одна из стабильных экономик региона. Ключевая ставка Банка Танзании держится на уровне 5,75%, инфляция в феврале 2026 года составила 3,2% — в целевом диапазоне. Для инвестора это означает предсказуемую среду без резких потрясений.

Сравнение: а что было бы в другом месте?

Для наглядности — что получили бы Магда и Томаш, вложив те же $102 000 в Испании или на Пхукете.

• Испания (Коста-дель-Соль): Доходность от краткосрочной аренды — 4–6% нетто. Плюс серьёзные ограничения на краткосрочную аренду во многих регионах, лицензии, налоги. Срок окупаемости — 17–25 лет.
• Пхукет: Рынок более зрелый, доходность управляемых апартаментов — 6–9% нетто. Прирост стоимости умеренный. Срок окупаемости — 11–16 лет.
• Занзибар (The Eyes of Zanzibar): 10–13% нетто с учётом прироста стоимости. Рынок на стадии роста. Срок окупаемости — 6,5–8 лет в зависимости от сценария.

Разница существенная — особенно если смотреть на горизонт 10 лет и дальше.

Что сейчас думают Магда и Томаш

Они уже дважды приезжали на Занзибар — один раз на сдачу объекта, второй раз просто отдохнуть. Говорят, что это лучшая инвестиция, которую они делали: деньги работают, объект растёт в цене, а сами они могут жить несколько недель в году в своих апартаментах у океана — в те периоды, когда сами выбирают «закрыть» объект для личного использования.

Сейчас они рассматривают покупку второго юнита — уже с прицелом на более высокую категорию.

🏡

Пошаговый план для тех, кто хочет повторить этот путь

1. Определите бюджет. Стартовый вход в The Eyes of Zanzibar — от $83 000. Плюс 4–6% на транзакционные расходы. Итого реалистичный минимум — около $88 000–90 000.
2. Выберите юнит. Мы поможем подобрать объект с учётом планировки, этажа, вида и ожидаемой доходности.
3. Пройдите юридическую проверку. ZIPA-одобрение, проверка документов, структурирование через компанию — всё это мы сопровождаем.
4. Подпишите договор и внесите первый платёж. MB Homes работает с поэтапной оплатой — это снижает нагрузку на входе.
5. Подключитесь к арендной программе. Сразу после сдачи объект начинает генерировать доход.
6. Получайте отчёты и выплаты. Всё прозрачно: управляющая компания предоставляет регулярную отчётность по загрузке и доходу.

Итог

История Магды и Томаша — не исключение, а иллюстрация того, как работает рынок Занзибара для тех, кто входит вдумчиво. Растущий туристический поток, профессиональное управление, стабильная правовая база и точка входа в развивающемся рынке — всё это складывается в инвестицию, которая окупается значительно быстрее большинства европейских альтернатив.

Цифры реальные, логика прозрачная. Если хотите такой же разбор под ваш бюджет и задачи — мы готовы.

Если вы планируете инвестиции в недвижимость на Занзибаре или хотите разобраться, подходит ли вам формат управляемых апартаментов — свяжитесь с командой ZanziLife. Мы подберём подходящий объект от застройщика MB Homes и поможем разобраться со всеми практическими вопросами: от структурирования сделки до оформления ВНЖ. Оставить заявку →