Занзибар vs Бали vs Дубай: где выгоднее вложить $120–250k в 2026 году

Если вы выбираете между тремя популярными направлениями для инвестиций в курортную недвижимость, эта статья даст вам конкретные цифры, а не маркетинговые обещания. Разберём реальный ROI для бюджетов $120–250k — с учётом налогов, комиссий управляющих и сезонности. Спойлер: разница между «брутто на бумаге» и «нетто в кармане» может достигать 5–8 процентных пунктов.

Как считать ROI правильно: брутто vs нетто

Большинство застройщиков и агентов называют брутто-доходность — это арендный доход до вычета всех расходов. Но инвестора интересует другое: сколько денег реально остаётся после оплаты управляющей компании, налогов, простоев и обслуживания объекта.

Формула нетто-ROI выглядит так:

• Берём годовой арендный доход при реальной загрузке (не 100%)
• Вычитаем комиссию управляющей компании (15–25%)
• Вычитаем налоги на арендный доход
• Вычитаем расходы на обслуживание, страховку, лицензии
• Делим на стоимость объекта + транзакционные расходы при покупке

Именно по этой логике мы и сравним три направления.

Занзибар: двузначная доходность при рекордной загрузке 🌊

Что можно купить за $120–250k

В этом бюджете на Занзибаре доступны:

• Апартаменты 1–2 спальни в управляемых комплексах в Нунгви, Паже, Кендва
• Таунхаусы во второй линии на восточном побережье (Bwejuu, Uroa)
• Доли в апарт-отелях с гарантированным доходом от застройщика

Проекты MB Homes — Aura Ra и The Eyes of Zanzibar — попадают именно в этот диапазон и работают по модели профессионального управления, что напрямую влияет на реальную загрузку объекта.

Туристический поток и загрузка в 2026 году

Занзибар показывает уверенный рост: в январе 2026 года зафиксировано 100 216 международных прибытий — плюс 19,2% к январю 2025 года. При этом средняя загрузка за месяц составила 87,5% (продано 800 124 койко-мест из 913 911). Декабрь 2025 года дал аналогичную картину: ~89% загрузки при 100 729 туристах.

Это не теория — это реальный спрос, который формирует арендный доход владельцев недвижимости.

Реальная доходность

По рыночным данным 2025–2026 годов:

• Брутто-доходность: 10–15% для управляемых вилл и апартаментов в Нунгви/Паже/Джамбиани
• Нетто-доходность: 7–11% после вычета комиссии УК (15–20%) и сезонного простоя (10–15% от года)
• Транзакционные расходы при покупке: ~3–4% (гербовый сбор 1% + регистрационные сборы 2–3%)

Дополнительные плюсы

• ВНЖ для инвесторов по программе Class C11 (через ZIPA) — 2-летний вид на жительство при покупке одобренного объекта. Программа запущена в 2024 году и активно применяется
• Прогноз роста ВРП Занзибара на 2025–2026 — около 6,8–7%, драйвер — туризм и строительство
• Дефицит качественного жилья при растущем турпотоке = устойчивый спрос на аренду

Бали: громкие цифры, скромная реальность

Что можно купить за $120–250k

На Бали в этом бюджете доступны leasehold-виллы и таунхаусы 1–2 спальни в районах Семиньяк, Чангу, Убуд и их периферии. Важный нюанс: leasehold — это аренда земли на 25–30 лет, а не полноценное владение. По истечении срока права нужно продлевать, и это риск, который нужно учитывать в расчётах.

Туристический поток

В 2025 году Бали принял 6,948,754 иностранных туриста — рост около 9,7% к 2024 году. Цифра внушительная, но важно понимать: конкуренция среди объектов аренды здесь огромная.

Реальная доходность

Агентства и застройщики часто называют 8–14% брутто. Но давайте считать честно:

• Реальная загрузка: медианная заполняемость по агрегаторам данных — 30–50% в зависимости от района и сезона
• Комиссия управляющей компании: 20–25% от валовой выручки
• Налог на арендный доход: 10% с брутто-выручки (финальный налог, без права на вычеты) — это серьёзная нагрузка
• Лицензирование STR: с 31 марта 2026 года ужесточён контроль за краткосрочной арендой, обязательны лицензии Pondok Wisata или аналоги
• Итоговая нетто-доходность: в первый год реально 4–6% — и это при грамотном управлении

Транзакционные расходы при покупке leasehold на Бали — около 5–8% от суммы сделки с учётом нотариуса, налогов и юридического сопровождения.

Главный риск

Бали — это leasehold-рынок для иностранцев. Вы не владеете землёй, и через 25–30 лет объект нужно либо продавать, либо продлевать договор на новых условиях. Плюс регуляторное давление на STR растёт — это дополнительная неопределённость.

Дубай: стабильность и ликвидность, но скромный нетто

Что можно купить за $120–250k

За $120–250k (AED 440k–920k) в Дубае доступны студии и апартаменты с 1 спальней в районах International City, Sports City, Liwan, DAMAC Hills 2, Majan, части JVC и Arjan. Это массовый сегмент с хорошей ликвидностью.

Рынок в 2026 году

2025 год стал рекордным по объёму сделок — 215 060 транзакций. В начале 2026 года темп сохраняется. Рост цен замедляется, но рынок остаётся активным. По данным Knight Frank, аренда в JVC выросла на 13% год к году до AED 72 500 в год.

Реальная доходность

• Брутто-доходность: 6–9% в зависимости от района (лидер — International City, ~8,9%)
• Налог на арендный доход: для физлиц-нерезидентов отсутствует — это важное преимущество
• Сервис-чарджи: ежегодные платежи за обслуживание здания снижают нетто на 1,5–2,5 п.п.
• Лицензия Holiday Home: обязательна для краткосрочной аренды, стоимость ~AED 1 200–1 500 в год за юнит
• Итоговая нетто-доходность: 4,5–6,5% в мейнстрим-районах
• Транзакционные расходы: около 5–7% (DLD transfer fee 4% + регистрационные и трастовые сборы)

Главный плюс Дубая

Высокая ликвидность и предсказуемость. Если вам нужно продать объект — сделать это в Дубае проще и быстрее, чем на Занзибаре или Бали. Для консервативного инвестора это весомый аргумент.

Сравнительная таблица: ключевые показатели 2026

• Занзибар: брутто 10–15%, нетто 7–11%, транзакционные расходы 3–4%, форма владения — полное право собственности (freehold для одобренных объектов), ВНЖ — да (Class C11)
• Бали: брутто 8–14% (заявленная), нетто 4–6% (реальная), транзакционные расходы 5–8%, форма владения — leasehold 25–30 лет, ВНЖ — через отдельные программы
• Дубай: брутто 6–9%, нетто 4,5–6,5%, транзакционные расходы 5–7%, форма владения — freehold в специальных зонах, ВНЖ — при покупке от AED 750k (~$204k)

Пример расчёта: $200 000 на три года 💰

Возьмём условный объект за $200 000 и посчитаем, сколько денег принесёт инвестиция за три года при нетто-доходности:

• Занзибар (нетто 9%): $18 000 в год × 3 = $54 000 чистого дохода. Транзакционные расходы при покупке ~$7 000. Итого за три года: +$47 000
• Бали (нетто 5%): $10 000 в год × 3 = $30 000. Транзакционные расходы ~$14 000. Итого за три года: +$16 000. Плюс риск leasehold
• Дубай (нетто 5,5%): $11 000 в год × 3 = $33 000. Транзакционные расходы ~$12 000. Итого за три года: +$21 000. Плюс высокая ликвидность при выходе

Это упрощённый расчёт без учёта роста стоимости объекта. Но он наглядно показывает: при одинаковом бюджете Занзибар даёт максимальный денежный поток уже в первые три года.

Кому подходит каждое направление

Занзибар — для тех, кто хочет максимальный доход

Если ваша цель — получить наибольший денежный поток от аренды при бюджете $120–250k, Занзибар выигрывает. Особенно в проектах с профессиональным управлением, где загрузка подкреплена реальной туристической статистикой. Бонус — возможность получить ВНЖ.

Дубай — для тех, кто ценит предсказуемость и ликвидность

Если вам важно иметь возможность быстро продать объект и вы готовы к умеренной доходности — Дубай подойдёт лучше. Здесь понятная правовая система, нет налога на арендный доход и развитый вторичный рынок.

Бали — для тех, кто готов глубоко разбираться

Бали может быть интересен при очень точном выборе локации и управляющей компании. Но реальная нетто-доходность часто разочаровывает, leasehold создаёт долгосрочные риски, а регуляторное давление на STR растёт. Это направление требует максимальной осторожности.

Почему мы делаем ставку на Занзибар

В ZanziLife мы работаем с Занзибаром не потому что это «экзотика». А потому что цифры говорят сами за себя: рекордный турпоток, загрузка 87–89% в высокий сезон, дефицит качественного жилья и двузначная брутто-доходность при минимальных транзакционных издержках.

Проекты MB Homes — Aura Ra и The Eyes of Zanzibar — разработаны именно под эту логику: профессиональное управление, прозрачная структура дохода и юридическое сопровождение для иностранных покупателей. Это не просто «недвижимость у океана» — это рабочий инвестиционный инструмент.

Следующий шаг

Хотите получить персональный расчёт доходности под ваш бюджет и горизонт инвестирования? Мы подготовим модель с реальными цифрами — ADR, загрузка, комиссии управляющей компании, налоги и прогноз на 3–5 лет.

Свяжитесь с нами через сайт zanzilife.com — и мы разберём вашу ситуацию на конкретных числах, а не на маркетинговых обещаниях.